노후계획도시특별법, 1기 신도시 선도지구 알아보기

1월 31일 노후계획도시 특별법의 구체적 방안을 담은 시행령이 발표된 후, 모두의 관심은 어디가 선도지구로 지정될 것인가에 집중되고 있습니다. 선도지구의 지정은 언제쯤 결정될 것이며, 앞으로의 진행사항은 어떻게 될지 알아보도록 하겠습니다.

노후계획도시특별법

1기 신도시 선도지구 선정 기준

지금 가장 이슈는 처음 특별법 제정당시에는 전국 51곳에서 103만 가구가 적용대상이었으나 이번 발표를 통해 인접지역을  함께 묶어서 개발가능 하도록 함에 따라 전국 108곳의 215만 가구가 대상에 포함된다는 사실입니다.

 

다가오는 4월 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 시행을 앞두고 있으며 3월 12일까지 국민의견 청취 후 노후계획도시 특별법 시행 예정입니다.

 

4월 특별법 시행령 발효와 함께 1기 신도시를 관할하는 기초 지자체 5곳 (분당, 일산, 평촌, 중동, 산본등)은 연말까지 도로와 공원등 기반 시설 계획과 개발 밀도등을 포함한 기본계획을 수립하여 경기도의 승인을 받아야 합니다

 

우선 재건축의 대상이 되는 선도지구는 넓은 도로를 끼고 있는 주거 단지나 지하철역에서 반경 500m 이내의 역세권, 상업·업무 지구등 인구밀집도가 높은 지역을 특별정비구역으로 지정해 재건축 사업을 우선적으로 진행하게 됩니다.

 

또한 주민 참여도가 높고 주택 노후도가 심각하면서 기반 시설이나 공공 시설을 제공할 수 있는 여력이 큰 단지들이 선도지구 선정에서 우선권을 가질 확률이 높다고 합니다.

 

 

 

 

노후계획도시 특별법에 따른 재건축 사업은 1기 신도시부터 시행예정이며, 24년 연말 안에 1기 신도시 5곳에서 위와 같은 조건에 부합되는 1~2곳을 선도구역으로 지정해 재건축 사업에 착수할 예정입니다.

 

선도지구로 선정되지 못한 단지의 경우, 특별정비구역 추가 모집 때 다시 신청할 수 있으며, 각각의 지자체는 재건축이 한꺼번에 몰리지 안 호도록 지역과 일정을 조율하게 됩니다.

 

1기 신도시의 선도지구를 대상으로 성공적인 재건축 사업을 이룬 후 다른 지역으로 확산할 계획이며, 이를 위해 최대한 빠른 진행을 할 예정으로 2026년까지 관련계획 수립 및 인허가 절차 마무리, 2027년 착공, 2030년 첫 입주를 목표로 하고 있습니다.

 

선도지구 지정 기준

넓은 도로를 끼고 있는 주거 단지

지하철역에서 반경 500m 이내의 역세권

상업·업무 지구등 인구밀집도가 높은 지역

주민참여도가 높은 곳

노후도가 심각하면서 공공시설을 제공할 여력이 큰 단지

 

 

 

 

 

특별정비구역 지정 혜택

특별정비구역으로 지정된 지역의 경우, 대규모 아파트 단지가 주를 이루는 3종 일반주거지 용적률이 300% 상한선에서 최대 450%까지 상향됩니다. 즉, 용적률이 법적 상한선의 1.5배까지 증가하는 혜택을 받게 됩니다.

 

또한 아파트와 상업용 건축물이 공존하는 준 주거지역인 경우 용적률 상한선이 500%에서 최대 750%까지 상향됩니다.

만약 일반주거지에 있는 20층 높이의 아파트가 준주거지역으로 변경되면서 특별정비구역 지정혜택까지 받게 된다면, 최대 70층까지 올릴 수도 있는 것입니다.

 

그러나 교통과 생활환경 등을 고려한다면 무조건적인 고밀도 개발은 부작용을 초래할 수 있으므로 40~50층 정도의 높이로 재건축이 추진될 것이라고 전문가들은 의견을 내놓고 있습니다.

멋진 아파트

일조권 확보를 위한 아파트 사이의 동간 간격이 기존 '건물 높이의 80%'에서 완화되어 '건물 높이의 50%'까지 가능합니다. 이렇게 되면 같은 면적에 더 많은 아파트를 지을 수 있게 되는 것으로 사업성도 높아지게 됩니다. 

 

시행령에 따르면 2개 이상의 단지가 통합하여 재건축을 할 경우 일정 비율 이상의 공공기여를 한다면 안전진단을 사실상 면제하기로 하였고, 최근 정부의 안전 진단 관련 규제 완화에 의하면 노후계획도시는 안전진단을 받을 필요가 없어지게 됩니다.

 

적용대상을 51곳에서 108곳으로 확대

지하철역 반경 500m 이내는 초고밀도 개발 가능

용적률을 법정 한도의 1.5배까지 허용

통합재건축 추진 시 안전진단 면제

 

 

 

 

노후계획도시 특별법 적용지역

노후계획도시 특별법 시행령이 발표되면서 재건축의 활성화를 위한 파격적 조건으로 30년 이상 아파트의 안전진단 면제와 사업기간을 최대 3년 단축, 재건축 부담의 합리적 개선 등을 골자로 하고 있습니다.

 

그리하여 분당, 일산 등 1기 신도시의 재건축 사업에는 확실히 속도가 붙을 전망이며, 이들 1기 신도시의 노후화 문제 해결을 위하여 특별법을 추진하였지만 타 지역과의 형평성 문제로 전국의 모든 지역으로 법의 적용을 확대하였습니다.

 

아래는 노후계획도시 특별법의 적용을 받는 108개 지역을 단일 100만㎡이상/ 단일 80~100만㎡/ 2개 이상의 구역을 합쳐 100만㎡이상 되는 지역으로 구분하여 소개하였습니다. (조선일보 자료)

노후계획도시 특별법 적용지역

 

 

 

 

지금의 상황은?

빠른 재건축, 용적률 상향, 안전진단 등의 파격적인 조건을 내걸고 부동산 규제완화와 더불어 1기 신도시를 재정비하기 위한 걸음들이 빨라지고 있습니다.

 

그러나 아직은 글로벌 경제위기, 미국과 중국의 갈등, 전쟁, 금리 그리고 우리나라의 경제침체 등 국내외적 상황들이 부동산 시장을 활성화시키기에는 무리가 있어 보입니다. 

 

재건축의 경우, 새 아파트를 짓게 되면 기존 주택의 가격보다 높으면 높을수록 재건축 의지가 높아지게 되지만 한편으론 이주불편이나 추가부담금, 보유세 증가 등의 마이너스 요인이 많다면 재건축을 할 이유가 줄어듭니다.

재건축으로 변화하는 아파트

 

그리고 전체 시행령 중에서 50% 정도는 법을 개정해야 하는 정책들이 많고 이러한 법이 정상적으로 개정될 것이라는 확신도 아직은 부족한 상태입니다.

 

재건축에 발생하는 초과이익부담금도 부담스러운 부분이며, 폐지할 수 없는 상황이라면 좀 더 현실적으로 낮추는 것이 필요하다는 지적도 많습니다.

 

현시점에서 가장 중요한 것은 실수요자들에게는 집값이 상승할 것이라는 믿음과, 공급자에게는 수익이 발생하는 구조가 되는 상황으로 부동산 시장이 회복되어야 하는 등 아직도 남은 문제들이 많다는 것입니다.

 

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노후계획도시 특별법 : 안전진단 면제, 용적률 상향, 지역